Mysteel解读：地产仍在筑底玻璃有望先见底

　　房地产仍在筑底，但玻璃有望先于地产见底。2026年1-9月房地产开发投资、新开工面积分别下降20.6%、24.9%，玻璃表需降8.0%，两者相关性减弱。供给端产量降幅大于需求，厂库同比增幅收窄至6.6%，但绝对库存回升，价格创新低至828元/吨，去库和价格企稳尚未兑现。历史仅2022-2023年FG明确先于房价动量转正。后续需关注地产后周期需求降幅及厂库能否连续去库以确认底部。

　　房地产仍在筑底，但玻璃有望先于地产见底。需求端，玻璃与地产指标已经脱节，不再随新开工等比例下滑；供给端，产量降幅大于需求降幅，库存压力在收敛。不过，库存尚未持续下降，价格也还在创新低，底部尚待确认。

　　2026年1-9月，房地产开发投资、新开工面积和房企到位资金分别下降20.6%、24.9%和21.6%，新增开发仍在收缩。但玻璃需求与这些指标已明显脱节，新开工、施工同比与玻璃表需同比的相关系数，从2021-2023年的0.77和0.80降到2024年至2026年9月的0.11和-0.14，1-9月表需同比下降8.0%，降幅远小于新开工，但也没有出现明确反转。

　　需求没有给出明确方向，价格能否见底就更多取决于供给，而本轮更明确的变化也出现在供给端。9月浮法玻璃产量同比下降11.4%，略大于表需10.8%的降幅，截至10月23日，浮法玻璃厂库周度同比增幅已收窄到6.6%。但绝对库存比9月下旬低点回升了1.7%，玻璃期货（FG）日收盘价10月22日也降到828元/吨，去库和价格企稳尚未兑现。

　　历史对照只有2022—2023年一轮较为明确地显示FG先于房价动量转正，只能作方向参考。后续需要看地产后周期的需求降幅能否收窄，以及低供应下厂库能否连续去库。

　　2026年1-9月，全国房地产开发投资5.34万亿元，同比下降20.6%；新开工、施工、竣工面积分别下降24.9%、12.8%和25.1%，新建商品房销售面积下降13.2%，房企到位资金下降21.6%。同期二手房网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，超过5.65亿平方米的新房销售面积，按两者合计测算，二手房占比为52.2%。新开工、施工和竣工的大幅收缩，意味着新增开发仍在压制建筑玻璃需求，但玻璃需求的实际表现并没有这么弱。

　　先从规模看。以2021年12月为100，到2026年9月，新开工12个月滚动累计指数已降到23.8，竣工降到51.8，新开工规模缩小了约76%，而玻璃表需为85.3，只下降约15%。

　　把时间拉长，结论一样。2018-2025年，全国新开工面积累计下降约72.8%，竣工面积下降约35%，浮法玻璃表观消费量却只下降约2.1%，新房开工的大幅减少并没有等比例传导到玻璃需求。

　　造成这种差异的原因难以量化，但大致有三方面。玻璃除了用于住宅，还用于非住宅、汽车和家电；房企资金紧张、停缓建、施工周期拉长和保交付，使部分已开工项目的玻璃需求延后，现房销售推进后，销售与建材消费的时间关系也可能发生变化；此外，城市更新和既有建筑节能改造带来外窗、幕墙更换需求，二手房成交后也可能带来装修换窗，为需求提供了一些边际支撑。不过，存量改造的规模目前没有全国统一数据，也没有数据表明它已经弥补新房建设减少留下的缺口，新房建设仍是建筑玻璃需求的主要支撑。

　　相关性的变化印证了这一点。我们把房地产投资、新开工、施工、竣工、商品房销售和房企到位资金的单月同比，分别与浮法玻璃表需的单月同比做同期比较，2021-2023年新开工和施工的相关系数分别为0.77和0.80，2024年至2026年9月降到0.11和-0.14，最近24个有效月度样本的滚动相关性更低，截至2026年9月分别为0.06和-0.19。

　　竣工同样不是稳定的同步指标。2019年3月至2026年9月共77个有效样本，竣工同比与表需同比的相关系数约为0.31，竣工备案与门窗玻璃安装本身就不同步。

　　这并不意味着玻璃需求已经好转。2026年1-9月，浮法玻璃表需同比下降8.0%，产量下降7.8%，累计看需求降幅仍略高于供给；9月单月表需下降10.8%，产量下降11.4%，供应收缩略快于需求，差距不大。新开工、施工和竣工仍可用来判断地产需求的大方向，但对短期需求的解释力已经明显减弱，判断玻璃当期需求，需要同时看表需、深加工订单和库存，不能按新开工的降幅来推算。

　　既然需求没有明确反转，价格能否见底就更多取决于供给。为了让不同低价时点可比，我们把每次低价出现当周的产量和厂库数据对齐。2024年9月FG最低日收盘价为1021元/吨，当周产量同比下降0.9%，厂库同比增加73.8%；2025年12月低点为935元/吨，对应的两项数据为-2.8%和+22.3%；2026年8月低点为867元/吨，对应-10.8%和+17.4%。截至10月23日，最低价进一步降到828元/吨，当周产量同比下降11.0%，厂库同比增幅收窄到6.6%。可见本轮供给调整明显深于2024年，但价格仍在探底（价格为主力合约连续价格，不同年份的低价来自不同合约，水平仅供参考）。

　　库存的变化显示，去库还没有形成趋势。今年3月6日厂库升至年内高点7963.7万重箱，9月25日降到6985.7万重箱，国庆期间回升到7318.6万重箱，随后连续两周下降，10月23日为7102.8万重箱，比年内高点低10.8%，但仍比9月25日高1.7%（这是4周的区间）。10月2日至10月23日的3周里，库存增加2.66万吨（约53.2万重箱，按1重箱=50公斤折算），相当于同期产量的0.89%，若以±5%为大致平衡区间，库存基本持平，这并不等于价格企稳，节后能否继续去库是关键。

　　厂库同比增幅收窄，说明库存压力比去年有所缓和，但同比受基数影响，还要结合绝对库存和库存变化量来看。供给调整幅度已深于2024年，需求却仍在下降、价格仍在创新低，能否重新平衡取决于库存能否持续下降，若反复累库，价格底部就要推迟确认。

　　那么，玻璃能不能先于地产见底？房地产企稳是逐步传导的过程，房价和销售先改善，再传导到房企资金，最后反映到投资和新开工。要判断FG能否先于这些指标反映边际变化，我们取70个大中城市新房和二手房价格环比的均值，以当月及前两个月的移动平均作为房价动量，由负转正视为地产前端出现阶段性改善。房价和FG的阶段低点均按事后识别：房价低点以居中三个月均值（当月及前后各一个月）为准，取前后六个月内的局部最低。

　　历史结果并不一致。2014-2015年一轮取决于低点定义，按前后六个月内的局部最低，FG低点在2014年11月（853元/吨），房价动量在2015年5月转正，FG提前约6个月，但这个低点受主力合约换月的价格跳变影响，而且FG在2015年12月跌到808元/吨，比它更低，若以后者为低点，FG反而比房价动量转正晚约7个月。2022-2023年一轮则比较明确，FG在2022年10月形成阶段低点（1346元/吨），房价动量在2023年3月转正，FG提前约5个月。

　　与事后识别的房价阶段低点相比，FG分别晚了3个月（2014年）和1个月（2022年），说明FG领先的是房价动量转正，而不是房价最低点。因此，历史对照只能作为方向参考，只有2022-2023年一轮较为明确地显示FG先于房价动量转正见底，领先月数并不固定，也不能单独用来判断本轮低点。截至2026年9月，房价动量仍为负，FG在10月又创新低，说明阶段性去库离最终的价格底部还有距离。

　　综合来看，房地产仍在筑底，新增开发收缩继续压制建筑玻璃需求的大方向，但2024年以来地产指标与玻璃表需的相关性明显下降，开发收缩已不能再简单推算为玻璃需求的等比例下降。存量改造可能带来边际需求，只是目前无法量化。

　　与此同时，供给端已经做了较深的调整，产量降幅持续在11%左右，厂库同比增幅明显收窄。但绝对库存比9月下旬有所回升，近3周库存基本持平，行业还没有进入持续去库阶段。低供应为玻璃先于地产实现供需再平衡创造了条件，能否兑现，取决于实际需求。

　　基于这些，FG具备先于房地产整体基本面筑底的条件，但FG价格仍在创新低，去库和需求企稳都还没有兑现，底部尚待确认。

　　后续需要从两个方向跟踪。需求方面，看地产后周期的需求降幅是否收窄，具体体现在表需同比、深加工订单以及房地产销售和新开工的边际变化上；供给方面，看低供应下厂库能否连续去库，具体体现在厂库连续下降的周数、同比增幅、绝对库存相对9月下旬低点的位置，以及FG是否停止创新低。如果节后持续去库、需求降幅逐步收窄，FG有望先于房地产整体基本面企稳；如果库存再度累积，或需求降幅扩大，底部的确认就还要继续等待。